Доходное место. Реконструкция кровли с надстройкой мансарды

Одним из перспективных направлений ремонта старой протекающей кровли в последние годы в нашей стране стала реконструкция с надстройкой мансардных этажей. О технологии возведения мансард писалось в последние годы уже немало, однако всегда основной упор делался на заинтересованности в ней жителей и муниципалитетов. Редакция журнала «Эволюция кровли» решила взглянуть на вопрос с другой стороны: насколько реконструкция выгодна инвесторам и строителям?

Экономическая целесообразность
Многие многоэтажные жилые и общественные здания требуют ремонта кровельного покрытия с утеплением, нередко – c заменой подгнивших стропил. Все это требует значительных средств, которых у местных властей и у нарождающихся товариществ собственников жилья (ТСЖ), как известно, нет. Однако досконально разработанная и освоенная многими строительными организациями технология реконструкции зданий с помощью надстройки мансард применяется, скажем, не настолько широко, насколько могла бы.

Между тем о преимуществах этой технологии пресса писала уже неоднократно. Газета «Деловой Петербург» приводит следующие цифры о потенциале сегмента рынка мансардного строительства в Санкт-Петербурге:

  • 26 тыс. чердачных помещений может быть реконструировано под мансарды;
  • оборот рынка реконструкции мансард в Петербурге - 4 млрд руб.

Анализ практики осуществления реконструкции с надстройкой мансарды показывает большую финансовую привлекательность подобных проектов для инвесторов и строителей, выгоду для жильцов.

Конечно, в стратегическом плане снос ветхого жилья и возведение нового в любом случае будет наиболее приемлемым вариантом, так как срок службы и качество нового жилья значительно выше, чем у «восстановленного». Однако в тактическом плане реконструкция ветхого жилья является более рациональным решением, поскольку требует гораздо меньших вливаний денежных средств. При реконструкции используется уже существующая инфраструктура и инженерные коммуникации. Не требуется использования тяжелой грузоподъемной техники. При этом срок службы дома продлевается на 30 лет, за счет утепления достигается значительная экономия энергии. Серьезная экономия достигается также за счет снижения эксплуатационных расходов (на ремонт обветшавших кровель и обновление фасадов).

Мероприятия по утеплению здания без привлечения средств от надстройки мансардного этажа требуют больших разовых капитальных вложений. При этом срок окупаемости затрат, как правило, составляет минимум 20 лет. В ситуации, когда речь идет о реконструкции, осуществляемой за счет бюджетных средств, проекты, предусматривающие надстройку мансардного этажа, могут оказаться наиболее предпочтительными вариантами по сравнению с другими проектами.

Реконструкция здания с надстройкой мансарды окупает затраты на утепление за 5 лет.

Подобные проекты выгодны всем – инвесторам, муниципальным властям, жильцам, строителям.

Из истории мансарды
История мансарды началась в XVII веке. Связана она с именем знаменитого французского архитектора Франсуа Мансара. Несмотря на то, что до Мансара французские архитекторы использовали высокие французские крыши для устройства в них жилых помещений, именно он наиболее часто стал использовать их для достижения декоративных эффектов. Одним из первых он снабдил крышу красивыми окнами и превратил чердак в апартаменты для не очень знатных гостей. Идея получила широкое распространение в Париже. Стало модно иметь жилую мансарду, а главное – очень выгодно. Городские власти Парижа собирали налоги с домовладельцев в зависимости от этажности. Но чердак этажом не считался, поэтому денег за него не брали.

До России мода на мансарды пришла в XVIII веке. В проевропейском Санкт- Петербурге многие здания стали проектировать и строить именно с мансардами. Но в то время они больше напоминали темные и душные «скворечники». Ведь тогда в практике строительства применялись громоздкие люкарны и дормеры – своеобразные домики со слуховыми окнами. Много света они дать не могли, полноценно освещая только прилегающее к ним пространство. В патриархальной Москве мансарды были единичны.

В XX веке, в эпоху индустриального домостроения, когда в архитектуре доминировали плоские кровли, про мансарды практически забыли. С первой половины 1990-х гг., с появлением новых строительных материалов и технологий, мансарды стали приобретать в нашей стране большую популярность. Однако поначалу эта тенденция коснулась только малоэтажного домостроения. Первый опыт надстройки мансард на многоэтажных домах оказался не совсем удачным. Стоимость таких дополнительных этажей была высока (стоимость 1 м2 жилой площади мансардного этажа приближалась, местами, к стоимость 1 м2 в новостройке), а качество оставляло желать лучшего. Сейчас разница в стоимости составляет около 50 % даже в регионах. Кроме того, многие компании накопили значительный опыт надстройки мансардных этажей, а ряд предприятий освоил выпуск элементов несущих конструкций. Это позволяет значительно ускорить процесс надстройки.

Жильцы получают благоустроенные дома, а ТСЖ – возможность провести реконструкцию своих домов, оплатив строительные работы и материалы за счет полученной в результате продажи новых площадей прибыли. Таким образом, ремонт становится делом не только не хлопотным, но и прибыльным.

Муниципальные власти снижают социальную напряженность, решают вопрос с неудовлетворительным состоянием жилого фонда при минимальных затратах. Учитывая острую нехватку средств на капремонт в бюджетах, порой, такая реконструкция становится единственной альтернативой полному бездействию властей.

По материалам сайта «Пилотные проекты реконструкции с надстройкой мансарды» (www.reconst.ru), экономическая эффективность таких проектов выражается в следующем:

  • строительство мансардного этажа на пятиэтажном доме увеличивает общую площадь дома в среднем на 1000 м2 и экономит 0,15 га городской территории;
  • экономия городских земель составляет 10 000–12 000 га, тем самым создается резерв земель для нового градостроительного использования;
  • увеличение жилой площади при реконструкции зданий обходится в 1,5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях;
  • в 1,5 раза сокращаются затраты на строительство инженерной инфраструктуры;
  • мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 м2 жилой площади в 2 раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в 4 раза – по отношению к кирпичным зданиям, без учета затрат на возведение фундамента;
  • устройство мансардного этажа по сравнению с обычным этажом здания позволяет снизить удельное энергопотребление за отопительный период на 20 % (с учетом дополнительного проветривания) и на 50 % (без дополнительного проветривания). В сочетании с мансардными окнами повышается теплоэффективность помещений за счет увеличения теплообмена на 19 %. Сокращаются потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7–9 %;
  • уменьшается себестоимость строительства на отдельном жилом доме; ориентировочная экономия затрат на строительство 1 м2 общей площади составляет 25–28 % по сравнению с новым строительством 1 м2;
  • снижение стоимости строительства 1 м2, связанное с комплексом зданий, составляет около 40 %;
  • ориентировочная сумма затрат на 1 м2 общей площади, связанная с жилым образованием города, в 1,5 раза меньше, чем при строительстве на новых территориях.

Однако стоит учитывать, что основную долю экономии тепла дает не столько утепление ограждающих конструкций, сколько установка автоматической аппаратуры, регулирующей теплообмен.

В качестве примера можно привести опыт компании «Инси» (Челябинск). Для муниципальных властей ею разработана комплексная программа реконструкции ветхого и аварийного жилья, основанная на технологии возведения мансардных этажей. Она включает в себя два этапа. На первом этапе производится реконструкция ветхого жилья без выселения жителей, создаются дополнительные площади за счет возведения мансард. На втором этапе происходит снос аварийного жилья и переселение жильцов в мансардные этажи реконструированных домов. Впоследствии на основе оставшихся от аварийного жилья коммуникаций возможно возведение малоэтажных зданий, создание новых жилых площадей. В результате реализации данной схемы не только окупаются затраченные на реконструкцию бюджетные средства, но и происходят поступления прибыли в бюджет за счет реализации дополнительных (мансардных) и новых площадей.

При реконструкции жилых домов в Рязани компания «Велюкс» реализовала иную схему. Ряд пятиэтажных домов первых серий были построены в центре города, где возник дефицит коммерческих площадей. Властям и инвесторам было предложено переселить жителей первых этажей в мансарду, а в их квартирах обустроить коммерческие помещения.

Игорь Владимирович Рыжаков, Студия «Современная кровля» (Тула)
Правовая неразбериха представляет для нас основную трудность. Если хоть один житель муниципального многоквартирного дома против, то разрешения на реконструкцию власти не дадут. Правоотношения с ТСЖ наладить легче, но товариществ пока мало, потому что народ инертен.

Как правило, со стороны властей мы не получаем никакой поддержки, сами ищем заказчиков и инвесторов. При реконструкции муниципального жилого фонда власти не обращаются к этой технологии, хотя на выставках проявляют живой интерес. Администрации городов интересуют крупные застройщики с многомиллионными инвестициями. Да и иметь дело с негативно настроенным по отношению к реконструкции населением, выслушивать жалобы властям абсолютно не хочется.

Строители получают возможность организовать работы без привлечения тяжелой техники, в сжатые сроки, не требуется высокой квалификации специалистов (мансарда в заводском изготовлении собирается как конструктор). Отсутствие строительной площадки делает ненужными бытовки и складские помещения (материалы подвозят непосредственно к объекту). Это прибыльный, хотя и хлопотный бизнес.

Особо надо отметить, что надстраивать можно любые здания: не только пятиэтажки первых серий, но и общественные, административные, коммерческие здания. В таком случае инвесторы получают возможность приобрести дополнительные офисные площади при минимуме затрат. Положительный опыт подобной реконструкции имеется в Москве (здание Центра эндокринологии), в Казани (здесь надстраивались даже бывшие производственные цеха).

Особо надо отметить, что надстраивать можно любые здания: не только пятиэтажки первых серий, но и общественные, административные, коммерческие здания. В таком случае инвесторы получают возможность приобрести дополнительные офисные площади при минимуме затрат. Положительный опыт подобной реконструкции имеется в Москве (здание Центра эндокринологии), в Казани (здесь надстраивались даже бывшие производственные цеха).

Надстройка мансарды позволяет создавать помещения со свободной планировкой. В результате появляется возможность продавать не квартиры, а полезную площадь. Это наиболее востребованный сейчас вариант на рынке недвижимости. Оптимальное решение – разбить ее потом на 2-комнатные квартиры, как наиболее востребованные на рынке.

Валериан Маркович Соболев, президент ООО «Элевит» (Волгоград)
Применяемая технология реконструкции зданий экономически целесообразна для строителей и инвесторов:

  • При изготовлении конструкций системы и возведении объектов используются только российские материалы, полуфабрикаты и изделия, что повышает конкурентоспособность производства и снижает зависимость стоимости готовых изделий и зданий в целом от колебания валютных курсов, стабилизирует цены на жилье, что особенно важно при ипотечном кредитовании;
  • Ориентировочная стоимость одного квадратного метра «теплого контура» здания (стоимость стоек, балок, ограждающих стеновых панелей, панелей перекрытия и покрытия, узлов связи, крышевых конструкций) составляет 12 500 руб. При дальнейшем совершенствовании конструктивных и технологических решений, а также при объемах заказов более 25 000 м2 в год цена может быть снижена на 10–15 %. Таким образом, степень привлекательности инвестиций в программу реконструкции жилого фонда возрастает в достаточной мере;
  • Обеспечивается большая гибкость и возможность при теплотехническом проектировании достичь заданного энергосберегающего эффекта за счет различных комбинаций как отдельных элементов теплозащиты, так и систем обеспечения микроклимата внутри помещений;
  • Значительное сокращение сроков полной окупаемости работ строительных и реконструктивных работ за счет экономии энергоресурсов при эксплуатации зданий и сооружений;
  • Увеличение объемов капитального ремонта и санации существующего жилого фонда способствует повышению плотности застройки зданий и сооружений, расположенных в черте города. При надстройке мансард выход общей площади может быть увеличен, а себестоимость квартир снижается на 20–30 % по сравнению с новым строительством.

Широкому развертыванию ремонтно-реконструктивных работ препятствуют нерешенность вопросов их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения. Однако фонд типовых зданий не обременен кредитными обязательствами, что открывает возможность выполнять ремонтно-реконструктивные работы за счет средств ипотечного кредита. Прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного фонда. Расчеты показывают, что незначительная часть затрат окупится в ближайшие 4–5 лет за счет экономии энергетических ресурсов, реализации дополнительной жилплощади, более рационального использования городских территорий.

Лев Васильевич Хихлуха, академик МАРХИ, руководитель частной творческой архитектурной мастерской (Московская область, пос. Быково)
В мае 2007 г. президент В.В. Путин потребовал от председателя правительства М.Е. Фрадкова в кратчайшие сроки создать фонд для капитального ремонта жилья и расселения аварийных домов, о котором глава государства говорил в послании парламенту. В условиях катастрофического износа основной части муниципального жилого фонда сделать это будет нелегко. На мой взгляд, если уж выделять деньги на капитальный ремонт жилого фонда, то в таком случае лучше проводить ремонт с надстройкой мансарды. Это позволит создать дополнительные площади для переселения людей из аварийных зданий, сократить энергопотребление, приукрасить город.

Мною были выполнены семь «пилотных» проектов по надстройке мансард в разных городах нашей страны, включая Санкт-Петербург, Сургут, Северодвинск, Сыктывкар. Как показывает практика, главная трудность при организации подобного варианта реконструкции здания – это согласование с жителями. Надо доказать им всю выгоду надстройки, объяснить им, что они будут потом экономить на коммунальных услугах (по объектам, по которым проводится мониторинг, экономия расхода воды после реконструкции составила до 50 %, тепла – около 35 %). Второе – нужно, чтобы строители умели строить без кранов. Нужны подготовленные кадры. Мы еще не привыкли реконструировать без отселения, чтобы жители не страдали от шума. В идеале – строители должны подружиться с жителями, что, кстати, и произошло на одном из объектов в Санкт-Петербурге.

Вопрос о выборе материала для изготовления стропильных систем – сложный. Дерево – экологически безопасный материал, а металл – более удобный в монтаже. Впрочем, все зависит от стоимости материала, которая различается от региона к региону.

Утеплитель, применяемый для реконструкции мансард, должен отвечать третьей категории огнестойкости. Поэтому здесь годится только минеральная вата. Причем теплоизоляция должна защищать от огня еще и стропильные конструкции.

Кровельный материал должен быть легким, поскольку натуральная черепица требует усиления несущих конструкций, что влечет дополнительные затраты. Поэтому я в своих проектах в основном применяю металлочерепицу.

При разработке проекта мансарды я, как правило, стараюсь сочетать вертикальные окна и мансардные. Такое сочетание окон дает уникальный визуальный эффект и хорошую освещенность помещений.

Как отмечают специалисты компании «Инси», реконструкция ветхого жилого фонда – необъятное поле деятельности. На сегодняшний день уже катастрофически не хватает производственных и строительных мощностей. Думаем, в скором времени инвесторы оценят преимущества технологии надстройки мансардных этажей применительно и к другим объектам недвижимости (коммерческим, общественным).

Проблемы и решения
Больше всего трудностей, с которыми приходится сталкиваться инвесторам и строителям при организации реконструкции зданий с надстройкой мансард, связано с жилыми домами.

Одна из главных проблем здесь – несовершенство правовой базы. Правовая основа реконструкции зданий – нормы действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 1 марта 2005 г. В соответствии с положениями ЖК РФ решение о реконструкции здания (с пристройкой и надстройкой) принимается общим собранием собственников многоквартирного дома.

Порядок проведения собрания собственников определяется 6-й главой ЖК РФ. Существенным этапом всего комплекса работ по реализации мансардного проекта является подготовка инициативной группы людей-собственников квартир в реконструируемом доме и формирование мнения большинства собственников перед проведением собрания собственником многоквартирного дома. Решение общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо в случае любого способа управления имуществом многоквартирного дома, в том числе в случае учреждения ТСЖ. На основании решения общего собрания собственников оформляется протокол собрания, являющийся основанием для подготовки разрешительной документации на проектирование (в том числе на ПП и РП) и строительство.

Ольга Александровна Зиберт, маркетолог компании ЗАО «Инси» (Челябинск)
С каждым годом жилищная проблема для россиян становится все насущнее. Благодаря ипотеке многие представители среднего класса в нашей стране могут позволить себе приобрести жилье. Но вопрос лишь в том, какое?

Проблема ветхого жилья назрела по всей стране. Объемов вводимого жилья катастрофически не хватает. Ведь не для кого не секрет, что большую часть застройки российских городов можно смело назвать исторической, так как построены эти здания еще в 1950-х – 1960-х гг. И вряд ли кто-то из жильцов этих исторических «хрущевок» сейчас вспомнит, когда последний раз в доме проводился капитальный ремонт.

Специалисты компании «Инси» разработали и успешно начали внедрять в ряде городов нашей страны методику реконструкции ветхого жилья без привлечения бюджетных средств и отселения жильцов.

Подсчитано: для продления срока службы ветхого дома на 30 лет необходима полная санация здания. У собственников жилья, на плечи которых легли все проблемы, связанные с эксплуатацией здания, решать такие вопросы нет ни денег, ни особого желания. Катастрофическую безответственность собственников жилья можно преодолеть лишь одним путем – внедрением альтернативного подхода к решению проблемы реконструкции «хрущевок».

Еще в 2004 г. компания «Инси» стала инициатором внедрения методики реконструкции ветхого жилья путем надстройки мансардных этажей без отселения жителей. Работа началась практически одновременно во всех городах, где располагались представительства компании. Власти отозвались на предложение не сразу. Однако ситуация сдвинулась с мертвой точки – стали рассматриваться отдельные проекты.

Методика заключается в следующем. Готовится проект мансардного этажа (на подготовку полноценного проекта проектировщики требуют несколько месяцев, но альтернатива была найдена – единый проект, который в зависимости от особенностей здания можно просто корректировать). Одновременно проводится полное обследование здания, получение технических условий, согласия жителей и главы города. После получения всех необходимых документов здание полностью реконструируют, заменяя все коммунальные сети – водопровод, канализацию, систему теплоснабжения; ремонтируются фасад, подъезды, укрепляются межпанельные швы. Затем возводится новый этаж из металлоконструкций на месте старой крыши.

Однако Жилищный кодекс вступает в противоречие с Гражданским кодексом. Гражданский кодекс требует согласия 100 % жильцов, а Жилищный – 2/3. Последняя цифра обусловлена практикой. Всех лиц, прописанных в жилом здании, заведомо невозможно найти.

Еще одна проблема – недовольство жильцов. Многие опасаются, что в результате надстройки пострадают несущие конструкции здания, другим не нравится бытовой дискомфорт, который неизбежно сопровождает любой ремонт и тем более капитальную реконструкцию здания. Пожилые люди нередко в принципе не хотят ничего менять. Требуется проведение разъяснительной работы с населением, чем коммерческим организациям, разумеется, заниматься не хочется. Например, стоит объяснить жителям, что покрытая тяжелым советским шифером крыша, за десятилетия эксплуатации напитавшаяся влагой, весит почти столько же, сколько и новый мансардный этаж. Главный аргумент для жителей – увеличение стоимости жилья и улучшение бытовых условий после реконструкции.

Многие до сих пор считают, что мансарда – это тот же чердак и условия проживания там могут осложняться проблемами эксплуатации. На самом деле грамотно устроенная мансарда отвечает всем требованиям современного жилья.

Все эти трудности значительно тормозят развитие технологий реконструкции зданий с помощью мансард. До тех пор, пока расходы на реализацию подобных проектов будут покрываться исключительно за счет отчислений инвестора, надеяться на то, что в скором времени начнется тотальная реконструкция существующего жилищного фонда, не приходится. По мнению участников рынка, заметного увеличения объемов строительства благоустроенного мансардного жилья в домах первых массовых серий можно ожидать лишь в том случае, если городские жилищные организации возьмут на себя хотя бы часть расходов на капитальный ремонт. К сожалению, на сегодняшний день сложилась такая ситуация, когда средств на капитальный ремонт дома ни у кого нет: ни у муниципалитета, ни у жильцов, ни у ЖЭКов. Выход остался один: надстроить один этаж (если позволяют несущие конструкции дома) и реализовать квартиры в нем. На вырученные средства и произвести полный капитальный ремонт дома.

Валериан Маркович Соболев, президент ООО «Элевит» (Волгоград)
Большие трудности в работе в основном создает косность работы аппарата чиновников всех уровней при оформлении любого вида разрешительной документации на строительство и реконструкцию. Со стороны властей формально понимание есть практически во всех регионах России и ближнего зарубежья. Однако реальные шаги по организации производства конструктивных элементов и строительства из них объектов предприняты лишь в отдельных регионах: Москва и Московская область, г. Санкт-Петербург и Ленинградская область, Вологодская область, г. Тула, Сахалин, Чукотский АО, Казахстан.

Евгений Николаевич Жмарин, исполнительный директор ООО «БалтПрофиль» (Санкт-Петербург)
В последние годы в связи с проблемой реконструкции домов, в том числе и в историческом центре Петербурга, стало активно развиваться строительство мансардных этажей. Возведение мансард позволяет не просто продлить срок службы существующих зданий, преобразить их внешний облик, но и создать новые жилые и офисные площади в престижных районах, где получение площадок под новое строительство исключено.

К сожалению, строительство мансард задерживается из-за юридических коллизий. В Законодательном собрании Петербурга в настоящее время готовится законопроект, который должен установить нормативно-правовую базу мансардного строительства. В то же время Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) обдумывает передачу чердаков управляющим компаниям, минуя ТСЖ. КУГИ поддерживает реконструкцию мансард, так как это позволяет осуществлять комплексный ремонт инженерных сетей дома за счет инвестора. При этом вопрос долевой собственности на чердаки и подвалы остается наиболее острым. ТСЖ рассматривают нежилые помещения как важный ресурс для содержания дома. Жилищный комитет СПб выступал с инициативой передать им чердаки и подвалы во внесудебном порядке.

Однако первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов заявил: «Создание ТСЖ не означает, что город лишается своей собственности. Мансарда станет общедолевой собственностью, только если она не зарегистрирована как объект городского имущества».

Но эти препоны будут неизбежно преодолены, так как кроме привлечения средств инвесторов - строителей мансард для комплексного ремонта существующих зданий и благоустройства прилегающих территорий у города реальной альтернативы нет.

Опыт работы нашей фирмы при строительстве мансард, а их только в Петербурге возведено более 20, подтвердил, что достойной альтернативы применению легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) нет.

ЛСТК благодаря своим конструктивным особенностям решают главную проблему реконструкции старых зданий – снижение нагрузок, разрушающих стены. Стальные профили из горячеоцинкованной стали защищены от коррозии на протяжении всего срока службы здания. Срок службы профилей был изучен в английской компании «Бритиш Стил». В результате было показано, что 275 г/м2 цинка достаточно для долговечности примерно в 100 лет.

Неорганические и химически пассивные металл и другие сопутствующие материалы (утеплитель, внутренняя и наружная обшивка стен) утилизируются на 100 %, не впитывают и не выделяют в воздух химикатов. Дополнительным немаловажным преимуществом этой технологии с точки зрения защиты экологии является возможность рециркуляции металлоконструкций неограниченное количество раз в будущем.

Машиностроительная точность размеров внутренних стен, перегородок и потолков до минимума сводит затраты времени и материалов на отделочные работы.

Минимальное время строительства мансарды с применением легких профилей позволяет существенно снизить затраты заказчика и сократить сроки окупаемости вложенных средств. Стоимость сооружения 1 м2 мансарды составляет от 600 до 800 долл., в то время как продажная стоимость может доходить до 10 000 долл. США (например, в так называемом золотом треугольнике Петербурга).

Отсутствие «мокрых» процессов позволяет вести работы круглый год.

Все работы проводятся без использования сварочного и газорезательного оборудования (что особенно важно на зданиях старого фонда из-за их повышенной огнеопасности).

Применение дерева в ограждающих конструкциях кровли просто недопустимо. СНиП 21-01-97 в п.7.12 однозначно не допускает «применение специальных огнезащитных покрытий и пропиток в местах, исключающих возможность их периодической замены или восстановления».

Но, согласно СНиП 2.08.01-89 п.1.13, «ограждающие конструкции этих мансард должны отвечать требованиям, предъявляемым к конструкциям надстраиваемого здания», а для этих конструкций предел огнестойкости определяется не менее R45, и класс пожарной опасности – КО.

В соответствии со СНиП 31-05-2003 п. 6.3.2, 6.3.3, 7.1.3 и 7.1.5 «допускается применять только конструктивную огнезащиту…». А степень огнестойкости не может быть менее II при R45 и КО.

Обеспечение данных параметров невозможно при использовании дерева в конструкциях стропильных систем и обрешетки. Другими словами, для обеспечения требуемого времени огнестойкости мансардного покрытия застройщики обязаны пропитывать ограждающие деревянные конструкции антипиреном, который нуждается в периодическом возобновлении, что практически невозможно, так как для доступа к конструкциям необходимо демонтировать все материалы, составляющие «кровельный пирог».

В местах контакта с деревом крепеж подвергается ускоренной коррозии из-за активной конденсации влаги в этом узле вследствие разницы в теплоемкости и теплопроводности дерева и металла, что существенно снижает долговечность конструкции.

Сегодня гораздо проще и выгоднее надстраивать административные здания, поскольку у каждого из них есть собственник, который четко знает, что ему надо, и готов за это платить. Его не могут испугать расходы на замену изношенных коммуникаций, отделку фасадов и т.п. Он прекрасно понимает, что после реконструкции класс здания повысится, а стало быть, возрастет стоимость аренды вводимых в эксплуатацию мансардных помещений, что ему только на руку.

Сергей Петрович Ершов, директор ООО «Арком-проект» (Москва)
Реконструкция зданий с помощью надстройки мансард выгодна строителям своими сжатыми сроками: строительные работы можно завершить за два-три месяца даже зимой. Стропильные конструкции изготавливаются в заводских условиях и потом за неделю-две собираются на объекте. Есть примеры, когда за 60 дней было выполнено 1000 м2. Все конструкции благодаря серийному производству изготавливаются «в размер», за счет малого веса легко монтируются без подъемных кранов (максимальная масса конструкции – 170 кг). Наша компания отдала предпочтение конструкциям из дерева (элементы скрепляются металлическими пластинами). Все деревянные конструкции пропитываются антипиренами, что переводит их в класс трудносгораемых материалов.

Технология востребована, заказов много. И это говорит об интересе потребителя к подобного рода проектам.

Варианты исполнения
Мансардные этажи могут быть одно-, двух- и, реже, трехуровневыми.

Одноуровневая мансарда. Этот вариант представляет собой надстройку этажа в едином архитектурном стиле с существующим фасадом. При строительстве одноэтажной мансарды упрощается конструкция и ускоряются работы, но стоимость одного квадратного метра больше, чем при возведении двухэтажной.

Мансарда с антресолью и с выносом за габариты здания. В данном варианте надстройка производится в два уровня с антресольным этажом и «выносом» на 1,0 м по всему периметру здания. Это позволяет существенно увеличить площадь надстройки с минимальным увеличением нагрузки на существующее здание

Строительство антресольного «полуэтажа» обусловлено тем, что действующие ныне СНиПы предписывают оборудовать лифтами здание высотой семь и более этажей, а строительство лифтовых шахт неизбежно потребовало бы отселения жильцов.

Другой интересный нюанс проекта заключается в том, что в нем предусмотрен вынос мансардного этажа на один метр – по периметру всего здания. Это позволит после обустройства чердака существенно расширить потенциальную жилую площадь и повысить уровень прибыли, вырученной от реализации мансардных квартир.

Мансарда двухуровневая. Если в здании изначально была довольно высокая скатная крыша, то ее можно заменить двухуровневой мансардой, но при этом площадь верхнего уровня получается очень малой и, как правило, в ней размещается спальная комната. Для совмещения уровней используются любые типы легких конструкций лестниц (в том числе и винтовых), как деревянных, так и металлических.

Надстройка мансарды с дополнительным этажом является наиболее сложным вариантом. С одной стороны, два этажа увеличивают полезную площадь, появляется возможность двухуровневого планирования, что позволяет снизить себестоимость 1 м2 полезной площади. С другой, она представляет собой серьезную нагрузку на старые стены домов, да и облик здания сильно меняется.

При реконструкции исторической застройки такое решение редко утверждается инспекцией по охране памятников архитектуры. Однако в градостроительной ситуации бывают случаи, когда требуется выровнять силуэт застройки, подняв этажность до 5–6 этажей. Если в старом здании слабые стены и фундаменты, а их усиление не дает никакого эффекта для устройства надстройки, то в этом случае прибегают к решению по устройству дополнительных фундаментов. Их сооружают с высокой осторожностью и без динамических нагрузок, на которые устанавливают колонны внутри объема, если нельзя изменить образ дома. На высоких опорах достраивают новое здание, но с организацией входа через старое здание. Как правило, в этом случае устраивают новые монолитные перекрытия и возводят новую лестницу с учетом противопожарных норм. В ряде случаев, при повышении этажности более чем на высоту от отметки пола в тамбуре (13,5 м), необходимо устраивать лифт, а это еще дополнительные трудности.

Материалы и технологии
При реконструкции с возведением мансардного этажа главным вопросом для проектировщиков и строителей является вес конструкций. Эксплуатируемые дома уже изношены: коррозия, климат, естественное старение. При надстройке очень важно «не перегрузить» их. Поэтому при реконструкции используются только легкие негорючие материалы, соответствующие всем санитарным нормам.

Максим Викторович Хирво, ведущий технический специалист ЗАО «Изорок» (Москва)
В основе долговечной мансарды лежат два основных принципа: создание непрерывного контура надежного утепления по всему периметру мансардного этажа и обеспечение надежной гидро- и пароизоляции вокруг контура утепления, а также его вентиляции. Компания «Изорок» производит широкий спектр качественных теплоизоляционных материалов из каменной ваты, используемых при надстройке мансардных помещений, отвечающих высоким требованиям пожаро-, звуко- и теплоизоляции.

Для утепления крыши мансарды «Изорок» производит легкие негорючие гидрофобизированные плиты марки ИЗОЛАЙТ, ИЗОЛАЙТ-Л или плиты марок П-125C, П-75C.

Важно грамотно спроектировать и выполнить утепление узлов конструкции мансарды: примыканий со стенами, с оконными проемами, свесов, ендов, конька крыши и т.д., необходимо обеспечить точное сопряжение теплоизоляции в местах схождения плоскости крыши.

Для перекрытий:

  • железобетонных с наливным или керамическим полом - плиты ИЗОФЛОР (повышенные прочностные характеристики). При устройстве стяжки над утеплителем нужно устроить пленочную ванну с нахлестами на стены. Если изолируемые помещения отличаются по влажности, необходимо сделать под утеплителем пароизоляционный слой;
  • железобетонных с деревянным настилом по лагам - легкие плиты ИЗОЛАЙТ, предусмотрев вентиляционные зазоры. Для уменьшения шума лаги устанавливаются на звукоизолирующие прокладки;
  • деревянных балочных – плиты ИЗОЛАЙТ. Между (под или над) балками устраивается черновой пол, на который укладывается утеплитель. Для защиты от влаги несущих деревянных балок и утеплителя используют дополнительный гидроизоляционный слой.

Выбор материала для фронтона мансарды зависит от технологии его исполнения:

  • в слоистой кладке – плиты ИЗОЛАЙТ. Утеплитель располагается между несущей стеной и внешним защитно-декоративным слоем кирпича. Если расчетом определено накопление в утеплителе влаги, то применение пароизоляции обязательно;
  • в «вентилируемом фасаде» – плиты ИЗОВЕНТ. Вентилируемый зазор между защитно-декоративной облицовкой и утеплителем должен быть от 40 до 150 мм. Для предохранения утеплителя от выветривания используют ветрозащитный слой;
  • в штукатурном фасаде мансардного этажа – плиты ИЗОФАС.

При устройстве перегородок мансарды применяют плиты ИЗОЛАЙТ или П-125C. Они обеспечивают требования по звукоизоляции, утеплению и пожаробезопасности помещения. При этом перегородки получаются еще и легкими, что уменьшает общую нагрузку конструкции. Перегородки следует опирать на специальную звукоизолирующую прослойку.

Для реконструкции могут использоваться несколько технологий:

  • каркас из черного металла;
  • каркас из тонкостенных легких оцинкованных профилей;
  • каркас из массива дерева;
  • каркас из клееного бруса.

Применение черного металла в качестве каркаса влечет за собой промерзание конструкций и разрушение внутренней отделки.

Легкие оцинкованные профили ненамного дороже каркаса из массива дерева, однако это наиболее востребованный вариант при реконструкции мансарды.

Применение их в строительстве сокращает расходы по сравнению с традиционными черными металлоконструкциями:

  • сниженная металлоемкость компенсирует разницу в ценах между черной и оцинкованной сталью;
  • возможность изготовления профилей в размер позволяет работать практически без отходов;
  • цинковое покрытие защищает профиль от коррозии;
  • низкий вес конструкции оптимален для надстройки зданий.

Отдельно стоит сказать о применении в качестве несущих конструкций из термопрофиля. Благодаря перфорации значительно увеличиваются поперечные тепло- и звукоизолирующие свойства за счет увеличения пути теплового потока. Профиль позволяет избегать мостиков холода, становится дополнительно вентилируемым и, в то же время, не теряя своей массы, способен выдерживать прежние нагрузки. Однако, по мнению ряда представителей монтажных организаций, термопрофиль уступает стандартному по показателю механической прочности.

Валерий Юрьевич Нестеров, генеральный директор ООО «Деркен» (Химки, Московская область)
Подкровельные пленки для устройства скатных крыш – необходимый элемент кровельного «пирога» при надстройке мансард – обеспечивают экономию энергии и защиту теплоизоляции в течение длительной эксплуатации жилища. Оптимальное решение для нового строительства или надстройки мансардного этажа – комбинация диффузионной мембраны DELTA®-VENT N и пароизоляционной пленки DELTA®-REFLEX с отражающим слоем из алюминия. Пароизоляция препятствует конвективному и диффузионному (Sd > 100 м) перемещению водяного пара из помещения в конструкцию крыши, а мембрана DELTA-VENT N надежно защитит утеплитель от увлажнения внешней влагой и беспрепятственно выведет из крыши избыточную влагу. Применение соединительных и уплотнительных лент является обязательным, и печальная судьба многих мансард это наглядно подтверждает. Необходимо помнить, что проблемы конденсата и повышенных теплопотерь могут быть решены только комплексно – применением качественных материалов для кровли, несущей конструкции, утеплителя, изоляционных плёнок и при эффективно работающей вентиляции конструкции крыши.

Каркас из массива дерева подвержен гниению, изменению геометрии вследствие усушки и подвержен воздействию насекомых, но является одним из самых дешевых вариантов. Поэтому оптимальное решение – каркас из клееного бруса. Это современный экологичный материал, не уступающий по техническим характеристикам металлическому профилю. При правильно расположенном минераловатном утеплителе в случае пожара дерево способно долго удерживать кровлю от обрушения.

Как правило, каркас мансарды сборный – несущие стойки и балки из сортового металлопроката или из оцинкованных профилей, стропильные элементы из холодногнутых оцинкованных профилей или деревянные, из изготавливаемых в заводских условиях конструкций, прошедших необходимую противопожарную и антисептическую обработку. Стропильные фермы и несущие конструкции собираются на объекте из готовых элементов. Это дает возможность быстро смонтировать конструкцию, если крыша возводится одновременно с монтажом каркаса стен и перекрытий, и доставить ее на верх с минимальным использованием подъемных механизмов.

Сергей Анатольевич Мерзляков, технический менеджер ООО «Кнауф Инсулейшн» (Москва)
Для утепления мансард мы рекомендуем воспользоваться утеплителями производства нашей компании таких марок, как Thermo Double Roll и Thermo Slab. Теплоизоляция марки Thermo Double Roll по своим техническим параметрам прекрасно подходит для утепления межэтажных перекрытий и участков кровли с малым углом наклона, а Thermo Slab – для скатных кровель.

Стропильные фермы или балки покрытия, расположенные с шагом 1,2 м, должны всегда опираться на усиленные вертикальные стойки стен. Для укрепления существующих опорных конструкций по периметру здания изготавливается опорная конструкция – железобетонный или стальной пояс с деталями для крепления несущих элементов каркаса.

По стропильным несущим конструкциям устраивается обрешетка для крепления кровельного материала.

В качестве утеплителя в каркасных конструкциях применяются стекловата и каменная (базальтовая) вата. Эти материалы отвечают основным требованиям к утеплителю – критериям пожаробезопасности и экологичности. Стоить отметить, что некоторые современные марки вспененного экструдированного пенополистирола, которые производятся с добавками специальных антипиренов, также могли бы использоваться для утепления мансард. Однако пока сфера их применения ограничена старыми нормативными документами, которые относят пенополистирол к категории пожароопасных материалов.

Современные теплотехнические нормы и особенности эксплуатации мансард диктуют повышенные требования к качеству утеплителя. В течение всего срока службы мансарды он должен сохранять высокое термическое сопротивление, геометрические размеры, прочностные характеристики, водостойкость, низкий уровень водопоглощения. Утеплитель должен быть огнестойким и экологически безопасным.

Основные элементы конструкции мансарды, которые необходимо утеплить, – крыша, перегородки и перекрытия, фронтон.

Наталья Черкасова, руководитель отдела по развитию продукции корпорации «Сен-Гобен Строительная Продукция» (Москва)

Немаловажным фактором сокращения нагрузки на стены и фундамент, как при проектировании новых зданий, так и при реконструкции, является использование легких теплоизоляционных материалов. Корпорация «Сен-Гобен Строительная Продукция» имеет большой опыт разработки и производства широкого ассортимента тепло- и звукоизоляции ISOVER. Отличительной особенностью нашей теплоизоляции является ее легкий вес относительно утеплителей из каменной ваты. Это делает идеальным применение ISOVER в мансардных конструкциях, упрощает транспортировку упаковок на мансардный этаж и существенно облегчает процесс монтажа. В результате общий вес конструкции мансарды уменьшается, становится меньше и нагрузка на несущие конструкции.

Следует отметить, что теплоизоляционные материалы ISOVER отвечают требованиям пожарной безопасности, так как относятся к группе негорючих.

Поскольку надстройка мансарды предполагает решение внутреннего пространства, утепления полов и собственно самой кровли, при ее строительстве мы рекомендуем использовать следующие материалы ISOVER: маты KT 40 и KT 37, плиты KL 37 и KL 34.

Для утепления крыши плиты укладывают над, под или между стропилами. Часто используют комбинированный вид: утеплитель укладывается между стропилами, а также над и (или) под стропилами. Плиты монтируются враспор между стропилами и под (над) стропилами – в обрешетку. Суммарная расчетная толщина утеплителя определяется в соответствии со СНиП 23-02-2003. Так, в московском регионе толщина минераловатного утеплителя должна быть не менее 203 мм.

Татьяна Викторовна Смирнова, технический специалист «ROCKWOOL Russia – ЗАО «Минеральная Вата» (Москва)
Покрытие мансарды представляет собой легкую конструкцию, обладающую по сравнению со стенами меньшей массивностью и инерционностью. Резкое понижение температуры наружного воздуха при малой тепловой инерции приводит к резкому остыванию конструкции и, соответственно, понижению температуры на внутренней поверхности покрытия. В соответствии с нормами эта температура должна быть не более чем на 2–2,5 °С ниже температуры внутреннего воздуха, поэтому к мансардным покрытиям предъявляются более жесткие требования по теплозащите, чем к другим наружным ограждающим конструкциям.

Для теплоизоляции мансарды компания ROCKWOOL производит ROCKWOOL ЛАЙТ БАТТС – легкие гидрофобизированные плиты из каменной ваты. Обычно между теплоизоляционными плитами ROCKWOOL ЛАЙТ БАТТС и кровлей предусматривается воздушный зазор, вентиляция которого осуществляется за счет наличия карнизных и коньковых продухов. Со стороны воздушной прослойки утеплитель защищают от продувания ветрозащитным паропроницаемым материалом.

В мансардных конструкциях также может применяться теплоизоляционный материал ROCKWOOL ВЕНТИ БАТТС – жесткие плиты из каменной ваты. Плиты ROCKWOOL ВЕНТИ БАТТС гидрофобизированны и обладают достаточной стойкостью к выветриванию волокна и могут применяться без гидро-, ветрозащитных пленок, что подтверждено Техническим свидетельством Росстроя.

Стоит отметить, что при утеплении мансард важно обеспечить плотное примыкание утеплителя к стропилам и создать непрерывный слой теплоизоляции по всей поверхности покрытия.

Серьезный подход к реконструкции предполагает демонтаж старой крыши и оборудование между последним этажом и надстройкой новых перекрытий из облегченных конструкций, которые станут основой для пола. К конструкциям перекрытий предъявляются требования прочности, жесткости, огнестойкости, тепло- и звукоизоляции. Кроме того, они должны быть экономичны и просты в монтаже. В наибольшей степени этим требованиям отвечают железобетонные перекрытия, однако их применение при реконструкции вызывает определенные трудности, так как конфигурация старых зданий не отвечает принятой в настоящее время унификации индустриальных конструкций.

От разрушающего воздействия влаги утеплитель защищен пароизоляционной пленкой. Нередко в целях пожарной безопасности под внутреннюю обрешетку устанавливается тканая металлическая сетка.

Необходимо подчеркнуть, что при неправильно выполненном «кровельном пироге» несущие металлические конструкции начинают подвергаться коррозии в результате выпадения на них влаги.

Фасад мансарды образован поверхностью крыши, поэтому немаловажным является и кровельный материал. В силу того, что большинство инвесторов (особенно при реконструкции жилых муниципальных домов) пытаются максимально сэкономить на используемых материалах, предпочтение, как правило, отдается кровельным листам из металлочерепицы, профилированному настилу или полимерно-битумной черепице. Однако компании «БРААС ДСК-1» (Москва), Центр строительства мансард (Москва) и Студия «Современная кровля» (Тула) успешно применяют в практике натуральную черепицу. При использовании несущих металлоконструкций из оцинкованной стали и современных теплоизоляционных материалов несущая нагрузка на здание увеличивается на 8–10 % (при норме в 20–30 %). Поэтому применение натуральной черепицы, если позволяет степень изношенности здания, допустимо.

Практический опыт
Проблема реконструкции жилого фонда стоит очень остро. И в разных городах она решается по-разному. Выбор способа решения данной проблемы зависит только от одного фактора: рыночной стоимости земли и одного квадратного метра полезной площади. Чем она выше, тем выгоднее снос старого жилья и возведение нового, повышенной этажности.

Однако ситуация, благоприятная для такого развития событий, сложилась только в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург), где стоимость жилья перевалила за 3000 долл. за 1 м2. В других регионах России подобная схема неприменима из-за своей низкой рентабельности или, вовсе, убыточности. Кроме того, возникает вопрос о привлечении серьезных средств в данную область. Большинство регионов к этому не готово.

При сносе старого жилья приходится сталкиваться с целым рядом проблем. Переселить людей сложнее, чем оставить на месте. Чтобы расселить пятиэтажку, нужно подготовить переселенческий фонд, по количеству квадратных метров в 2–3 раза превышающий сносимые метры. При сносе дома встает проблема утилизации строительного мусора. При уплотнении застройки в рамках строительства многоэтажек усиливается нагрузка на инфраструктуру. Рещение всех этих проблем требует колоссальных затрат.

Олег Игоревич Панитков, директор по развитию ЗАО «Велюкс Россия» (Москва) Компания «Велюкс» занимается реконструкцией зданий с надстройкой мансард с 1996 г. Проект «Лыткарино» – один из первых такого рода в России. Позже под эгидой Госстроя был выполнен еще один – в Саратове. Благодаря практическому опыту, полученному в Саратове, в СНиП «Жилые здания» были внесены поправки (до этого мансарда упоминалась в данном документе только в определении).

Нами накоплен большой практический опыт проведения работ без отселения жильцов. Была разработана, в частности, технология, позволяющая сначала монтировать мансарду, окрывать ее кровлей, и только затем демонтировать кровельное покрытие. Такая последовательность позволяет избежать, в случае плохой погоды, протечек в процессе работ. Конструкция имеет настолько малый вес, что несущие конструкции и стены здания выдерживают вес одновременно и старой кровли, и новых этажей.

Что касается применения деревянных конструкций, то не соглашусь с мнением о необходимости обработки их антипиренами, высказанном одним из участников дискуссии. По существующим нормативам такая обработка несущих деревянных конструкций не требуется (да она и невозможна, поскольку обновлять покрытие будет невозможно). В СНиП «Жилые здания» предусмотрена только конструктивная защита несущих деревянных конструкций от воздействия огня.

Если говорить о Москве, то считается, что с экономической точки зрения надстраивать здесь жилые пятиэтажные здания нет никакого смысла – выгоднее их снести и на освободившейся земле построить многоэтажные здания. Надстройка мансардных этажей может быть востребована здесь только для районов со сложившейся исторической застройкой при условии, если они не портят облик города. Главный архитектор Москвы А. Кузьмин относится к проблеме мансардного строительства в Москве довольно неоднозначно. На одной из своих пресс-конференций он высказал мнение, что надстройка мансард может негативно повлиять на исторический облик столицы. Когда речь заходит о подобных проектах, лучше говорить об освоении и использовании чердачного пространства.

Дудин Михаил Викторович, генеральный директор компании «Центр строительства мансард» (Москва)
Сегмент рынка, о котором рассказано в статье, - очень сложный и трудоемкий. Особенно тяжело работать с жилыми домами. С общественными зданиями все просто – там есть собственник, который знает, что он хочет и зачем он вкладывает деньги в надстройку.

Наша компания выступает не только как подрядная организация, но и как инвестор. Скажу сразу, что попытка «повесить» на инвестора отделку фасадов и замену коммуникаций чревата значительным удорожание мансардных площадей при их реализации. (Сейчас стоимость 1 м2 полезной площади в мансардных помещениях в Москве составляет примерно 1000 долларов, а в регионах – около 800 доллларов; полная материалоемкость 1 м2 составляет 500 долларов.) Финансирование этих работ должны брать на себя городские власти.

В качестве каркаса мы применяем гнутый оцинкованный профиль повышенной жесткости. От термопрофилей пришлось отказаться, поскольку термопрофиль обладает меньшей несущей способностью. Каркас из черного металла обладает повышенной металлоемкостью (металлоемкость может достигать 150 кг/м2). Для сравнения: металлоемкость нашей системы составляет 33-45 кг на 1 м2.

При утеплении мансарды необходимо использовать только жесткие марки утеплителя – «легкие» марки дают усадку уже через 5 лет. Мы применяем собственную технологию укладки утеплителя. Сначала наши монтажники работали по такой схеме: закрывали тепловой контур, а затем утепляли мансарду изнутри. Но уже давно мы перешли на технологию утепления мансард «сверху», которая позволяет укладывать утеплитель простым и, самое главное, эффективным способом, а стало быть, снижать трудозатраты. Сначала возводится полностью каркас, затем монтируются подконструкции под ГВЛ и сетка, не позволяющая утеплителю выпасть. В качестве нижнего слоя укладываются жесткие плиты марок «-ВЕНТ», в середине - марок «-ЛАЙТ», в верхнем (холодном) слое - вновь плиты марок «-ВЕНТ». Уложенные друг на друга плиты образуют «пирог», толщина которого в каждом конкретном регионе определяется теплотехническим расчетом. При строительстве в Москве для обеспечения эффективной теплозащиты мансардных помещений мы применяем «пироги» толщиной 230 мм (угол уклона 22°) и 180 мм (угол 75°).

В качестве кровельного покрытия мы применяем только натуральную черепицу («BRAAS»). С точки зрения нагрузок на несущие конструкции этот материал не несет с собой особых проблем. Для сравнения: допустимая техническая нагрузка составляет 400 кг/м2, кровельные конструкции с металлочерепицей весят 300 кг/м2, а конструкция с натуральной черепицей – 330 кг/м2. В процессе эксплуатации крыша из натуральной черепицы имеет немало преимуществ. Например, она создает дополнительную звукоизоляцию. Зимой снег с такой крыши не сходит лавинообразно, а постепенно тает, что позволяет обойтись без дорогостоящих систем обогрева кровель.

Технология монтажа мансардных конструкций позволяет нам не пользоваться подъездами. Подъем строительных материалов и рабочих осуществляется со строительной площадки, которая имеет минимальные габариты (15x15 м) и примыкает к торцу здания. В качестве дополнительной меры безопасности над подъездами сооружаются козырьки, а вокруг здания делается ограждение. Одним словом, жители как жили, так и продолжают жить. Единственное неудобство, обусловленное необходимостью устройства подвесных лесов по периметру крыши, - небольшое затенение окон нижележащего этажа.

В Санкт-Петербурге, где стоимость недвижимости сравнима с московским уровнем цен, многие здания весьма успешно реконструируются по данной технологии. Свою роль здесь играет исторический облик города.

Вячеслав Николаевич Осауленко, генеральный директор ЗАО «Холдинг “Технокомплекс”» (Обнинск)
Начиная с 1996 года, ЗАО «Холдинг “Технокомплекс”» занимается проектированием и строительством по каркасной технологии ФАСТО (Фахверк стальной тонкостенный оцинкованный). Эта технология является адаптированным к российским условиям вариантом широко применяемой за рубежом каркасной технологии, в основе которой лежит стальной тонкостенный оцинкованный каркас, собранный с помощью шурупов.

Как справедливо отмечено в статье, строительство мансард над жилыми зданиями сопряжено с проблемами законодательного порядка. Поэтому основные усилия мы сосредоточиваем на проектировании и строительстве мансард над офисными, административными зданиями. Тем не менее, при определенной поддержке местных администраций, возможно строительство мансард над жилыми зданиями. Такие проекты, находящиеся в разной степени проработки, также имеются в «портфеле заказов» нашего предприятия, и мы видим перспективность и этого направления работы. Как правило, это двух- или трехэтажные здания, расположенные в старой части города, имеющей развитую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, что повышает стоимость земельного участка и объекта недвижимости вообще. Данные проекты реконструкции, как правило, предусматривают комплексную работу по «облагораживанию», приданию нового архитектурного облика старым зданиям, организации в старой части города своеобразных бизнес-центров, состоящих из жилья высокого класса, гостиниц, офисных помещений, предприятий торговли и общественного питания. В силу высокой стоимости таких объектов недвижимости инвесторы могут организовать переселение жильцов в новые квартиры в других районах города.

На мой взгляд, такие проекты, пользующиеся поддержкой как властей, так и собственников жилья, являются вполне реальной перспективой. Их реализация позволит сделать важный шаг в расширении области применения мансардного строительства и разрушении стереотипов, которые укоренились в сознании общества относительно мансард.

По данным компании «Мансарды Петербурга», в центральных районах города за последние 40 лет только в 30 % жилых зданий был проведен капитальный ремонт. В остальных жилых домах капитальный ремонт не производился либо выполнялся выборочный капитальный ремонт с частичной заменой строительных элементов и инженерных систем. В бюджете Санкт-Петербурга не предусмотрены средства на ремонт жилого фонда, хотя 30-35 % жилых зданий (в зависимости от района) имеют износ, превышающий 40 %. Способ санации зданий за счет мансард позволяет снизить их износ с 30–35 до 5–6 %.

К настоящему времени по новой технологии уже отремонтированы десятки домов в Москве, Казани, Владивостоке, Екатеринбурге. Их положительный опыт может стать примером для администраций других городов нашей страны.

Как показывает опыт компании «Инси» (Челябинск), реконструкция зданий с надстройкой мансарды - это большая работа, требующая от заказчика и инвестора значительных усилий. Все действия должны быть согласованы с главой города: только на основании указания мэра заказчик вправе заниматься геологическими изысканиями, получать данные от БТИ, от городского комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям, а также запрашивать технические условия по электро-, водопотреблению и отоплению. Тем не менее, до сих пор еще ни один челябинский инвестор не добился того, чтобы городские власти выпустили официальное постановление, разрешающее реконструировать целый жилмассив путем надстройки мансардных этажей, хотя потенциальные участники этого бизнеса понимают: заниматься только одним объектом экономически не выгодно ни городу, ни предпринимателям – слишком велики индивидуальные затраты, необходимые для проведения обследования и подготовки пакета документации.

Фредерик Те (Fré dé ric THEUX), управляющий директор направления «Строительство и технологии» концерна REED Expositions France
Во Франции нет практики реконструкции зданий с помощью надстройки дополнительного этажа по двум причинам. Во-первых, строительство мансард имеет в нашей стране многовековую историю. Как правило, такая форма крыши закладывается в проект изначально, еще на стадии проектирования здания. Во-вторых, на строительные работы, связанные с изменением облика здания (особенно в исторических районах городов), во Франции законодательством наложены очень строгие ограничения.

 
Copyright © Экспо-Балт 2008